我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔你好，坐标辽宁营口，四五线城市。有稳定工作，以后也就定居在营口是市内，目前没有去往高端城市发展的意向，在营口市内已有一套住房，未来还想入手一套自住备用的打算，这几天看了评论区，说未来四五线城市的房价会崩盘。依据我买入现在自住的这套算上装修，所以再入一套对我来说是笔不小的数目，如果说未来会崩盘那我这几年是不是得打消再买房的念头坐等未来营口房价大跌再考虑？还有一个问题就是营口立交桥区域还有部分平房政府一直未动迁，已经好多年了。不知道会不会动了还是就不管了，现在可能有机会花低价买一套，那我现在需不需要上车下手一套平房坐等动迁？临城的盘锦市好多动迁户都收益了，营口市不知道为什么？
回答：三四五线大概率阴跌维稳，崩盘倒不至于，旧改政策反映到微观层面，各地执行方法口径力度各不相同，有的小区会翻新外立面和楼道，有的直接动迁;
有的板块改造力度大，有的维持原样N年不动。不同的做法，微观市场的价格和配置策略都不会相同。不值得赌！
纯投资可以沈阳建仓一套，辽宁重点发展就在沈阳了，弱二线房价唯一没有过完的，资金入手门槛低，二手房不限购。
提问：万能的星叔啊！您好！地标浙江衢州，有一小学四年级的儿子。刚把老城区房龄15年的房子卖掉（锦绣家园），现手头持币W,还有一个90平2室多层顶楼（亭川北区，市值W上下吧，）自住，尚有40万组合贷未还。现孩子在菱湖老校区，本人在衢州学院工作，故不用考虑孩子学区问题。双方父母都在1-2小时车程的农村务农。我们的购房优先顺序是：改善生活品质（希望有家庭图书馆，影音室，健身区，大厨房，父母能来小住等，最好有花园或露台，小区环境好），升值空间，周边配套，离的近，最后才考虑学区。
目前看了多种区块多种户型，包括八辽月亮湾的底复，九润公馆的联排，郁金香郡的顶复和叠排，牡丹园的顶复等。还有即将开盘的云澜府小高楼四室。但因为价格问题没能下手。请问星叔，能否判断一下,衢州房价的走势？是现在赶紧买回，还是再等等。目标W左右，能拿下哪里的什么户型？以后能升值呢？
回答：目前衢州房子不便宜了，但是由于地理位置、经济发展原因，房价也不会怎么跌，大方向还是维稳，未来涨幅大概率跟随大盘走，很难走出单独的市场行情，毕竟城市能级不高，而且本省的杭州，宁波也一直在被动吸血。
从买入角度看，今年的买入时机很适合刚需或者刚改，加上你是本土作战，自住加投资，没必要坐等观望，现在是很好的上车机会。
买房一定要摒弃完美主义，不要太挑，没有十全十美的房子，适合自己，满足你需求的房子就是好。你的需求比较明确，属于刚改。
自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。
如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。
对于大多数自住买房来说，要素的排位是这样：面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。
底复、顶复、叠排、联排等，从自住角度看，很符合你的各种改善需求，家庭图书馆，影音室，健身区，大厨房等等，自住享受可以买一套，从投资角度看，这些形式的标的流动性，金融性不如高层。
别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。
而事实情况是别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。
就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。
在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。
相比更建议考虑云澜府四室。
提问：问：浙江衢州一套房想卖，出手后有大约w,另部队公积金可贷60w,老家辽宁，想沈阳卖房，哪个区块，哪个楼盘比较合适，1套还是2套？谢谢！
回答：整个东北城市来看，沈阳投资价值是最高的。
作为半闭合型市场，整体的楼市以改需为主，整体房价均价在多。
沈阳楼市特征是二手房卖的远不如新房，老破小与次新差价极大，这要从沈阳人的习惯理解。
沈阳人好面子，宁可买远郊新房也不愿买市区老房，相对来说老房子性价比更高。
沈阳人有固有观念，看不上沈北，其实沈北都是新的，还是有发展空间的。
沈阳作为省会城市房价并不高，沈阳投资还相对安全，目前的投资市场要放低预期。
放弃投机心理，理性和稳健是基本点，能放得住是关键，改需是市场的主力军，需求和板块发展是未来升值的基础。
当然，也可以追低，以低的价格，入驻这个城市，分享城市的红利，赌以后是刚需市场。
沈北就是，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。
浑南最具有潜力的就是新市府板块，其次是21世纪板块和白塔这两个板块离市区较近，配套交通相对完善，有一定的入住率，投资比较安全。
浑南市场整体来看，未来的人口流入以及学区商业的兴建和zf的持续投入会是这个板块发展的命脉所在。
北皇姑是沈阳北边核心，会拉动着整个北于洪、沈北涨价。因为地铁加持，地块成熟，这个地方更会吸引老皇姑人来进行改善。
沈阳投资回报率高的楼盘，具体详见内部分享
提问：星叔您好，我在内蒙古鄂尔多斯市，子弹万，在鄂尔多斯市东胜区或者康巴什区买房哪里更好，或者有什么更好的推荐。
回答：鄂尔多斯自住可以买，投资不考虑。
城市没有什么潜力，当年多少人被鄂尔多斯坑惨！
当一个城市失去资源的吸纳能力时，房价就容易出现逆转，并且，一旦下跌，就无法找到支撑，而出现持续的暴跌。这是因为，其房价与金融是捆绑在一起的，一荣俱荣，一损俱损。
人口减少和资本外流最终导致鄂尔多斯的房价发生逆转。而鄂尔多斯房地产供应量的持续增长和房地产销量的下降，进一步加速了趋势的逆转。
鄂尔多斯房价康巴什最贵，均价-/平左右。
推高房价的主要原因主要是教育行业蓬勃发展，学区房带动，市一中考到清华北大等重点大学升学率高居内蒙古榜首。
二是优美的环境，面积不大但各种主题公园遍布。
东胜区和伊金霍洛旗大概一样，都在-，还算平稳。
康巴什新区房价泡沫很大，全靠教育撑着，而且自住保值的话只能买好点儿的学区房。
其他都是深坑，即使周边旗县人再多，之前的库存也无法消化。
如果自住的话，可以买二手学区房位置一定要好，投资的话更建议去价值更高的城市，比如天津、沈阳、西安等。
提问：你好，星叔，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》。
提问:星叔你好,最近看中一套房万,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢
回答：公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。
另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。
意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。
如果夫妻合计万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。
商业贷,完全没有上述的难题。
而且gpgd它降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。
但是这个利息是基于30年全部算下来的。
而我们置换一套房子跟持有一套房子,基本也就是5~8年。
所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。
提问：星叔您好，坐标长沙，想买改善住房，考虑夫妻二人通勤距离（麓山南路和云塘）和小孩上小学准备在河西大学城附近买板楼。是买新民路老破大（目前均价一万多点）还是买洋湖二手房？想买地铁学校附近，含浦那边目前没有地铁单价较低，洋湖中心只有未满四年的法拍或者偶尔的更名房，单价较高。请教您从长远看自住加保值是新民路老房子好，还是洋湖单价低没地铁好，还是洋湖单价高有地铁好？
回答:其实，相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。
因为主城区的老房子普遍存在几个问题。
首先是房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化什么的更是紧缺。加上大多处于核心区，经常堵车。
其次是小区的管理跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题。虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。
但是，优势就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，医院教育等资源比较充足。
最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。
老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，老破大无论是投资还是自住都需要慎重。
改善+投资更加建议洋湖单价高有地铁的房子，淘淘二手次新，地铁是一个优势，不仅会提升房子的价值，而且影响房子的保值升值能力，不建议法拍房，里面坑比较多。
提问:星叔，如果暂时不在南通买房，担心手里钱贬值，有南京的购房资格，否暂时可以先拿出手里一半的钱首付买南京的房子投资?
如果预算到万，买南京哪里较为合适？江北新区和桥北哪个更合适一些？手里剩下的钱，在孩子年上小学前等时机再入手一套南通学区的老破小，否可取？还是哪里的房子都不买持币观望，等南通的房价实质性下跌之后，买双学区的改善型房子。
回答：当前这种政策环境，房地产调控偏紧，货币政策偏松:
未来一年或两年，南京房价看涨，但涨幅不大;
南通，未来一年或两年，房价跌幅也不大，估计一成。
所以，你的纠结在于钱不够多。南京可长线投资，但南通的学区与改善需求
也是客观存在的。
如果你特别看中资产升值，那就拿出部分钱在南京买，明年再考虑买老破小学区房。
桥北开发得早，现在基本成熟了。升值性来看，桥北不如江北新区规划开发中的核心区。
南京江北投资回报率高的楼盘，具体详见内部分享
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