白殿疯 http://pf.39.net/xwdt/161129/5061112.html来源：金融界
中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数[footnoteRef:1]对全国个城市新建及二手住宅的调查数据，年1月，全国个城市新建住宅平均价格为元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，46个城市环比下跌，10个城市与上月持平，下跌城市数量较上月减少12个。同比来看，全国个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨2.06%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。全国个城市二手住宅平均价格为元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上个月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，34个城市环比上涨，65个城市环比下跌，1个城市与上月持平，下跌城市数量较上月减少6个。同比来看，全国个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨2.86%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。[1:中国房地产指数系统百城价格指数编制规则详见附录。]
政策方面，1月20日，全国住房和城乡建设工作会议召开，研究部署年工作，其中关于加强房地产市场调控方面，会议指出要毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。同日，全国银行间同业拆借中心公布5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，较上期下调5个基点。24日，银保监会在年工作会议上强调，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，坚持不懈防范化解金融风险。地方层面，1月多地出台住房公积金新政，如：北海购二套住房或申请第二次公积金贷款，最低首付比例由60%下调至40%；宁波首次申请公积金贷款购买首套自住住房的二孩、三孩家庭，最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户；自贡实行“只认贷不认房”的住房套数认定且取消两次住房公积金贷款须至少间隔12月的限制；青岛、济南优化公积金异地贷款要求，含简化申请条件、取消户籍限制等。本月，亦有部分城市楼市新政聚焦购房补贴及人才购房方面，如玉林新市民购首套房最高补贴1万元；昆明给予符合条件的高校毕业生最高8万元一次性购房补贴。此外，海南、中山、嘉兴、淄博等省市放宽或放开落户限制，如中山社保最低参保1年即可落户。
从市场表现来看，新建住宅方面，重点城市整体推盘量有所回落，1月除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清，且部分项目经历去年底优惠促销、以价换量后，本月价格优惠力度减弱。二手住宅方面，市场整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交有所企稳外，其它多数城市二手房成交依然维持低位运行。
展望未来，中央及地方政府房地产调控将进一步突出稳楼市的政策目标，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。短期内预计将有更多城市跟进出台支持购房需求的相关政策，缓解地方楼市下行压力。但考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，观望的市场情绪依然浓厚，2月份多数城市市场表现或依旧低迷。一、1月百城新建住宅价格指数
年1月，全国个城市[footnoteRef:2]新建住宅平均价格为元/平方米，环比下跌0.01%，同比上涨2.06%。其中，一线城市环比下跌0.05%，同比上涨1.93%；二线城市环比上涨0.06%，同比上涨2.23%；三四线代表城市环比下跌0.08%，同比上涨1.91%。本月部分城市如长沙、无锡、武汉、宁波等受部分高于城市均价项目入市带动，新建住宅价格环比涨幅居百城前列。[2:年6月，百城新建住宅价格指数基于市场活跃度对城市样本进行更新：6个城市（日照、吉林、鞍山、宝鸡、营口、鄂尔多斯）因市场活跃度下降，选择市场更为活跃更具代表性的城市（临沂、济宁、肇庆、漳州、张家口、阜阳）进行替换。6月百城新建住宅价格指数同环比均为可比口径。新建及二手住宅价格指数样本城市一致。]
百城新建住宅价格环比涨跌幅分析
年1月，新建住宅价格环比上涨的城市个数为44个，上涨城市数量较上月增加5个。具体来看，长沙和广州环比分别上涨0.36%、0.33%；无锡、武汉等17个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；西安、郑州等25个城市环比涨幅在0.1%以内。本月，淄博、菏泽等10个城市新房价格均与上月持平。
年1月，新建住宅价格环比下跌的城市个数为46个，较上月减少12个。具体来看，株洲、三亚以及太原环比跌幅较大，分别为0.79%、0.78%和0.75%；湘潭、临沂环比分别下跌0.68%、0.66%；湛江、南昌等8个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；哈尔滨、扬州等16个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；烟台、贵阳等17个城市跌幅均在0.1%以内。
百城新建住宅价格同比涨跌幅分析
年1月，新建住宅价格同比上涨的城市个数为80个。其中，西安、徐州等6个城市涨幅在5.0%-10.0%之间；济宁、成都等52个城市涨幅均在1.0%-5.0%之间；阜阳、乌鲁木齐等22个城市涨幅在1.0%以内。
年1月，廊坊、张家口等20个城市新建住宅价格同比下跌。其中，廊坊同比下跌3.34%；张家口、肇庆、北海和哈尔滨同比跌幅均在1.0%-3.0%之间；湛江、湘潭等15个城市同比跌幅均在1.0%以内。
十大城市新建住宅价格涨跌情况
根据百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示，年1月十大城市新建住宅平均价格为元/平方米，环比由上月下跌0.04%转为持平。十大城市中，9个城市环比上涨，1个城市环比下跌。具体来看，广州新建住宅价格环比上涨0.33%；武汉、南京和重庆（主城区）环比涨幅均在0.1%-0.3%之间；天津、北京、杭州、成都以及深圳环比涨幅则均在0.1%以内，其中深圳涨幅最小，为0.04%。本月，十大城市中上海受低价项目入市带动，新建住宅价格环比下跌0.20%。
同比来看，十大城市新建住宅平均价格同比上涨2.21%，涨幅较上月收窄0.48个百分点。十大城市新建住宅价格同比均上涨。具体来看，广州、成都、重庆（主城区）新建住宅价格同比分别上涨5.38%、4.88%和4.47%；杭州、南京、北京、上海和武汉同比涨幅均在1.0%-3.0%之间；天津同比上涨0.68%；深圳新建住宅价格同比止跌转涨，涨幅为0.04%。
二、1月百城二手住宅价格指数[footnoteRef:3][footnoteRef:3][3:年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月发布个城市新建住宅价格指数，成为中国覆盖范围广、城市数量多的房屋价格指数系统。随着中国城市化进程的不断推进，房地产市场快速发展，越来越多的城市开始进入存量房时代，故中国房地产指数系统基于二手住宅市场发展现状，于年7月起，发布“百城二手住宅价格指数”，进一步丰富“百城价格指数”体系。]
年1月，全国个城市二手住宅平均价格为元/平方米，环比下跌0.08%，同比上涨2.86%。其中，一线城市二手住宅价格环比上涨0.08%，同比上涨5.80%；二线城市环比下跌0.04%，同比上涨2.58%；三四线代表城市环比下跌0.17%，同比上涨2.09%。本月长三角城市群受杭州、昆山等城市带动二手房市场继续恢复，环比继续上涨，其他主要城市群仍继续下跌。
百城二手住宅价格环比涨跌幅分析
年1月，二手住宅价格环比上涨的城市个数为34个，较上月增加7个。具体来看，泉州、杭州等5个城市本月环比涨幅超过0.5%，其中泉州最高，为0.66%；广州、湖州等19个城市涨幅在0.1%（含）-0.5%之间；东营、无锡等10个城市涨幅在0.1%以内。本月湘潭二手住宅价格与上月持平。
年1月，二手住宅价格环比下跌的城市个数为65个，较上月减少6个。其中，北海环比跌幅最大，为1.24%；漳州环比下跌1.00%；赣州、济宁等17个城市跌幅在0.5%（含）-1.0%之间；金华、江门等36个城市跌幅在0.1%（含）-0.5%之间，合肥、烟台等10个城市环比跌幅在0.1%以内。
百城二手住宅价格同比涨跌幅分析
年1月，二手住宅价格同比上涨的城市个数为63个。具体来看，昆山等4个城市同比涨幅超过10.0%；杭州、东莞等19个城市涨幅在5.0%-10.0%之间；成都、无锡等27个城市涨幅在1.0%-5.0%之间；三亚、湘潭等13个城市涨幅在1.0%以内。
年1月，二手住宅价格同比下跌的城市个数为37个。其中，北海和唐山两城市的跌幅在5.0%以上，分别为7.11%和6.72%；南通、秦皇岛等24个城市跌幅在1.0%（含）-5.0%之间；江门、淄博等11个城市跌幅均在1.0%以内。
十大城市二手住宅价格涨跌情况
根据百城二手住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示，年1月十大城市二手住宅平均价格为元/平方米，环比上涨0.07%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。十大城市中，6个城市环比上涨，4个城市环比下跌，上涨城市个数较上月增加1个。具体来看，杭州涨幅最大，环比上涨0.64%；其次为广州，环比上涨0.46%；北京、上海、武汉和南京环比涨幅均在0.1%-0.3%（含）之间。下跌城市中，天津跌幅最大，为0.63%；其次为深圳，环比下跌0.40%；成都环比下跌0.30%；重庆（主城区）环比跌幅最小，为0.13%。
同比来看，十大城市二手住宅平均价格同比上涨5.31%，涨幅较上月收窄0.79个百分点。十大城市中，8个城市同比上涨，2个城市同比下跌。具体来看，上海同比涨幅最高，为10.91%；杭州、北京、广州和重庆（主城区）涨幅介于5.0%-10.0%之间；成都、南京、武汉同比涨幅在5.0%以内；深圳同比跌幅最大，为1.80%；天津同比下跌1.21%。
表1：年1月百城新建住宅价格指数
数据来源：中指数据CREIS
表2：年1月十大城市新建住宅价格指数变化情况
数据来源：中指数据CREIS
表3：年1月百城二手住宅价格指数
数据来源：中指数据CREIS
表4：年1月十大城市二手住宅价格指数变化情况
数据来源：中指数据CREIS
注：历史数据请查看：
百城价格指数典型样本项目
中指研究院在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，从百城新建住宅价格指数样本项目中选取在所属城市有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、产品创新等方面对样本楼盘进行研究，最终得出“年1月城市典型样本项目”，在肯定项目的典范代表地位的同时，也为市场提供学习和借鉴的标杆。
年1月城市典型样本项目
关于“中国房地产指数系统百城价格指数”样本城市替换说明
年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月发布个城市新建住宅价格指数，用以反映全国各主要城市房地产市场运行状况及发展趋势。百城价格指数运行十年，中指研究院基于房地产市场发展变化情况及市场活跃度，于年6月，对百城中部分样本城市进行替换，将“日照、营口、宝鸡、吉林、鞍山、鄂尔多斯”六个样本城市，替换为“临沂、阜阳、漳州、济宁、肇庆、张家口”。百城新建住宅整体价格水平自年7月1日起采用新百城新建住宅价格水平对外发布，同环比均为可比口径。新建及二手住宅价格指数样本城市一致。
关于中国房地产指数系统百城价格指数
中国房地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于年发起，分别于年和年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租赁价格指数等系列指数。年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月发布个城市新建住宅价格指数，成为中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。年7月，中国房地产指数系统拓展“百城价格指数”研究，每月发布个城市二手住宅价格指数，进一步丰富“百城价格指数”体系。
关于中指研究院
中指研究院建立了庞大的房地产CREIS数据库，涵盖了土地、住宅和商业地产项目的房地产信息。为房地产开发商、金融机构、经纪人、经纪公司、物业及上下游服务企业提供数据信息、研究分析、SAAS工具及推广服务。
基于长期深厚的数据积累，中指院研究产品还包括百城新建住宅价格指数、百城二手住宅价格指数、商办租金指数、物业服务价格指数等系列指数，对房地产上下游企业的研究包括房地产企业研究、房地产物业等上下游企业研究、房地产品牌价值研究等系列企业研究。中指院多年来开发的研究产品，已经成为房地产行业的重要决策参考。
附录：百城新建住宅价格指数编制规则
百城新建住宅价格指数是反映全国个重点城市在不同时点在售新建住宅价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以个城市在售新建住宅样本楼盘报价均值表示。
1、样本
（1）样本选择及其退出：
“百城新建住宅价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。
对个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。
当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。
当项目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出样本。
项目的建筑规模限制：一线城市不低于3万平方米，二、三、四线城市均不低于1万平方米。
（2）样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。
（3）样本价格：
样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等）及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。
价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以平方米计算折扣；为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。
若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。
如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。
（4）样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。年12月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见《关于“百城新建住宅价格指数”改进的说明》。
2、计算模型
本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城新建住宅价格指数，自年9月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：
（1）全国及单个城市平均价格计算方法如下：
其中代表第j个城市在第t期的平均价格，代表第j个城市第i个项目在第t期的价格，为该项目调整后建筑面积。
（2）全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：
取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。
3、数据采集和复核
（1）采集时间：每月25日。
（2）采集方法：通过中指研究院和分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。
（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，或采用评估价）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。
本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。
百城二手住宅价格指数编制规则
百城二手住宅价格指数是反映全国个重点城市在不同时点二手住宅价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以个城市二手住宅挂牌价均值表示。
1、样本
（1）样本选择及定期更新：
“百城二手住宅价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。
对个城市固定样本进行监测，固定样本小区覆盖城市市辖区挂牌房源的80%，具体方法如下：按某市辖区挂牌房源量的80%选择固定样本小区，即按年1-6月月均挂牌套数从多到少依次选取，使得选取小区的月均挂牌套数加总等于该市辖区所有小区月均挂牌套数总和的80%，被选取的小区即为该市辖区的固定样本小区；
样本补充：若某一市辖区选样后样本不足10个，则将该市辖区所有具有连续挂牌的小区补充为固定样本小区。
定期更新：为保证样本的代表性，百城二手住宅价格指数对固定样本进行定期更新，以确保样本涵盖城市所有市辖区重点活跃小区，剔除部分代表性差、活跃度低的小区。
（2）样本覆盖范围：城市有连续二手住宅挂牌的全部市辖区，根据各城市实际情况确定。
（3）样本价格：为二手住宅样本小区挂牌均价，如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，选择保留或剔除样本小区。
2、计算模型
本研究采用简单平均和中位数的方式来计算全国、单个城市及城市市辖区二手住宅价格指数，具体如下：
（1）全国、单个城市、市辖区平均价格计算方法
基于各样本小区价格均值，计算单个城市、市辖区二手住宅平均价格，具体计算公式如下：
其中，为第i个城市在第t期的二手住宅平均价格，为第i个城市第j个样本小区在第t期的二手住宅平均价格，N为该城市固定样本数量。市辖区二手住宅平均价格计算方法与此相同。
全国二手住宅平均价格由各城市均价简单平均计算得出，具体计算公式如下：
其中，为全国第t期二手住宅平均价格，为第i个城市在第t期的二手住宅平均价格，N为城市总量，即。
（2）全国、单个城市、市辖区价格中位数计算方法
中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。全国二手住宅价格中位数为个城市二手住宅价格的中位数，城市（市辖区）价格中位数为该城市（市辖区）所有样本小区价格的中位数。
3、数据采集和复核
（1）采集时间：每月25日。
（2）采集方法：依托房天下及链家、安居客、58同城等二手住宅平台网站公开挂牌数据，每月定期提取样本信息。
（3）数据复核：通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统，对固定样本数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。
